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相続税還付業務

まだ間に合う!申告期限から5年以内!払いすぎた相続税を取り戻せます! 申告見直し

大な納税をしてしまったら、申告期限から5年以内であれば払いすぎた相続税を取り戻せます。
様々なケースで過大納税は起こりますが、一番多いのは土地の評価に関する誤りです。
相続税における土地の評価には税法・通達だけでなく、判例・裁決等の先例から、民法・借地借家法・建築基準法・都市計画法・農地法等の不動産関連法規の知識が要求されます。
そのため、相続税に特化している税理士でないとその評価は難しいのです。
また当事務所では相続税以外にも不動産オーナーの皆さんの個人事業税や所得税、固定資産税等の高額な還付事例もあります。
下記に紹介した事例は詳細は記載できませんが、実際にあったものです。

※税制改正により、以下に記載の「広大地評価」は課税期間が平成29年12月31日までの場合に適用され、平成30年1月1日以降の課税期間の場合は新たに「地積規模の大きな宅地の評価」が適用されます。

事例紹介

相続税 約4,600万円が還付に!
        商業施設敷地における広大地適用事例!  

  一般的には広大地評価を適用するには難易度が高いと考えられている、幹線道路沿いの商業施設敷地における広大地評価適用による相続税還付の事例です。
【状 況】
 M様は3年前にお父様の相続が発生し、高額な相続税を納めていました。
M様のお父様の相続財産には幹線道路に面する商業施設(スーパーマーケット)の土地があり、その面積は3,000㎡以上と広大なものでした。その土地の周辺にはこの道路に沿って店舗が立ち並んでいます。
 一般的には、幹線道路に面した商業施設敷地では、たとえ1,000㎡以上の面積(静岡市近郊の市街化区域の開発許可面積)であっても既に最有効利用が済んでいるとして広大地評価の適用を見送るケースが多くみられます。M様のケースでも、当初の相続税申告ではこのような理由から広大地評価を適用せずに申告していました。確かにアパート経営と比べれば借金は不要で地代収入は高額ですから、これ以上の有効な利用の方法はないと思われます。
【対 応】
 しかし、その土地はたとえ幹線道路沿いの商業施設敷地であっても広大地評価を適用できる可能性が残されていないか様々な角度から調査を開始しました。
 そして、周辺の土地利用状況を精査し、過去の裁決事例等を徹底的に分析した結果、当事務所ではM様の土地は広大地評価を適用すべきとの理論を組み立てました。
 M様にもこの内容をご説明し、さっそく税務署に対し更正の請求を行いました。
 結果だけを述べると、税務署からの返答は請求通り100%還付(是認)とのこと。
 結局、M様の元には約4,600万円の相続税が還付されることになったのです。
 このように、一般的には広大地評価を行うには要件が厳しいと思われる土地でも、その具体的状況、理論の組み立て方法、主張の仕方等で広大地評価が税務署に認められるケースもあるのです。所有されている土地が1,000㎡以上の面積であるにもかかわらず広大地評価の適用をあきらめている方は、一度当事務所へご相談を。

非線引き区域における広大地適用事例!

  非線引きの都市計画区域内の土地において、3,000㎡未満であるにもかかわらず広大地評価が認められた事例です。
  依頼者であるH様は、お父様の相続が発生されたことにより一度は相続税を納めていました。この時の相続によりH様が取得した不動産には、約1,100㎡の土地も含まれていました。
 この約1,100㎡の土地(以下、甲土地)の評価額が広大地評価適用により当初申告よりも減額でき、更正の請求によって相続税還付となったお話です。
  甲土地は都市計画法上、非線引き区域内に位置しています。さらに用途地域も定められていない地域です。
  一般的に、このような非線引き区域かつ用途地域が定められていない地域に位置している土地で広大地評価を行うには、3,000㎡以上の面積基準を満たす必要があると考えられています。この基準に当てはめるとH様の甲土地は3,000㎡未満のため広大地評価は適用不可になります。
  しかし当事務所では、甲土地は広大地評価が適用できる可能性があると考え、不動産に関するさまざまな調査を開始。一般的な税理士さんなら広大地評価が適用できないと判断するであろう今回のケースでも、当事務所では自治体独自に定められた基準や不動産取引の実務の観点から1,000㎡以上の面積である甲土地は広大地評価が適用可能な土地と判断。さっそく甲土地を広大地評価適用可能として税務署に対し更正の請求を行いました。
  結果、税務署にもこちらの主張が全面的に認められ、依頼者であるH様の元には請求額の100%が還付されることとなりました。
  当事務所の業務エリアである静岡県内には都市計画法上の非線引き区域が広く存在しています。これら非線引き区域の土地について、相続税を計算する上での評価額は税理士によって差がつくことが多分に考えられます。
  不動産に関わる相続税が気になる際は、不動産に詳しい税理士はもちろんのこと、さらに地元ならではの不動産事情にも精通している税理士にご相談することをお勧めします。もしかしたら、一度は税理士さんにできないと言われた広大地評価が適用可能になり相続税が減額されることがあるかもしれません。

当事務所の請求により固定資産税等が総額3億3,500万円還付!

 新聞・テレビ等で報道されたためご存知の方も多いと思われますが、静岡市において静岡競輪場駐車場として借り上げている民間の土地の固定資産税・都市計画税を長年にわたり徴収し過ぎ、最大20年分の税金とその加算金(利息)が還付されることが発表されました。
 この事件、実は発端となった地権者の方から当事務所に還付請求の委任をいただき、当事務所が静岡市に対し過去20年分の還付請求を行い、前記の請求通りの20年分の還付が実現することとなったのです。

【過大納税が発覚したきっかけ】
 今回の発端となった地権者のA様は、土地の評価証明を入手した際に評価誤りが発覚し、過大納税を知ることとなったそうです。
 誤りがあったA様の土地の固定資産税評価額は翌年分から訂正され、翌年分以降の固定資産税等は適正額に減額されました。
 しかし、A様がご自宅に保管していた過去何年間かの固定資産税課税明細を確認すると、確認できる範囲では過大納税していた土地の税額は誤りがあった額とほぼ同じ額かそれ以上。つまり、何年前から過大納税していたのかわからない位に長い間固定資産税等を払い過ぎていたのです。
 この時はまだ当事務所には委任されていなかったため、A様はご自分で静岡市役所に出向き、過去の払い過ぎた分の固定資産税等を還付するよう申し出ました。しかしA様が何度も市役所に足を運んでも、当初の市の返答は「還付はできない」の一点張りだったそうです。
 その後、A様の土地の課税誤りが発覚してから半年以上経過した頃、A様は改めて静岡市役所に書面を持参し還付請求。ここでようやく地方税法に定める過去5年以内の還付がされることとなりました。しかし、過去5年と言ってもA様が最初に課税誤りに気付いてから1年近い期間が経過いていたため、実際は3年分しか還付されなかったのです。
 ちなみに地方税法の規定では、地方団体の長は過誤納があった場合は遅滞なく還付しなければならないことになっています。(地方税法第17条)
 当然この静岡市の対応に納得がいかないA様は、ここまでの経緯とそれに納得しない旨を当事務所にご相談いただき、ここから当事務所に委任いただき当事務所による静岡市への固定資産税等の還付請求が始まったのでした。

【当事務所による還付請求】
 たしかに地方税法の規定では、固定資産税等に過誤納があっても過去5年分までしか還付できません。しかし、静岡市では独自に「固定資産税等過誤納金補填金支払要綱」(以下、要綱)を整備しており、最大で過去20年分まで還付できる規定となっていたのです。また昨今報道されている通り、国家賠償訴訟による固定資産税過誤納金の還付も最大で過去20年分の還付が認められています。
 早速、当事務所では静岡市に対し、A様の税務代理人としてこの要綱による過去20年分の還付請求を開始。
 また同時に、A様の知人の方々もA様と同じように競輪場駐車場として貸していることが、A様とのお話の中で判明。そこでこの方たち数名の固定資産税評価額も当事務所で検証した結果、A様同様に過大納税が判明したため、同様に還付請求することとなりました。
 当初、要綱による過去20年分の還付がスムーズに行われると思っていたのですが、最初の還付請求の時点で静岡市の返答は「還付は不可能」とのこと。市の担当者に理由を尋ねると、この要綱は静岡市が独自に定めた3つの要件のいずれかに当てはまらなければ適用できないとのことでした。
 A様から還付請求の委任を受けた時点で当事務所は過誤納の原因を調査し、今回の過誤納の原因は「路線価の適用誤り」によることが判明しています。静岡市の担当者によれば、「路線価の適用誤り」は固定資産税等過誤納金補填金支払要綱の適用外とのことでした。
 本件では、適用すべき路線価が周辺の土地利用の変遷により変更しなければならない状態であったにもかかわらず、静岡市では長年にわたり放置され、誤って高い路線価を適用し続けて固定資産税等を課税していたのです。
 本件の過誤納の原因は明らかに単純なミスです。
 単純なミスによりA様を始めとした地権者の皆さんは長年にわたり固定資産税等を多く徴収され過ぎていたのです。
 当事務所では、この単純なミスである「路線価の適用誤り」が要綱の3つの要件に含まれていないことが不適切であると考え、要綱の要件見直しも含めて過去20年分の還付を静岡市に対し請求しました。

【過去20年分の還付が成功】
 その後も何度か静岡市に対し交渉を繰り返し、平成27年10月30日の記者発表の通り、競輪場駐車場11ヶ所の地権者109の個人・法人に対し、最大で過去20年分の固定資産税等、還付加算金(利息)を加えると約3億3,500万円が還付されることとなったのです。
 このように、当初は要綱の適用外だった本件についても、要綱の例外的な適用による最大20年分の還付が認められる形となったのです。
 また、今回当事務所に還付請求を委任いただいた地権者の皆さんの他にも、結果として多数の競輪場駐車場の地権者の方々に過去20年分の還付が及んだことは社会的に意義のあることだと認識しております。


 今回のような固定資産税・都市計画税だけでなく、他にも相続税のような税金が土地の評価額に直結して課税されています。これら土地に関する税金は、時に単純なミスで、時には難度の高い見解の相違により過大納付されていることがあるのです。土地に関する固定資産税や相続税等の税金に関することは、専門的知識を備え実績のある税理士にご相談されることをお勧めします。

個人事業税が300万円還付!

  あまり耳にしないと思われる個人事業税の還付のお話です。不動産オーナーであっても不動産貸付業、駐車場業として一定規模以上の貸付があれば個人事業税の対象となるのですが、この規模の判定に誤りがあったM様の事例です。M様は不動産貸付業として事業用定期借地による店舗への貸地と、駐車場業を営んでいました。個人事業税の対象となるのは、不動産貸付業のうちM様の事業用定期借地のような貸地では契約数による判定で10契約以上、駐車場業のうち一定のものは10台以上または300㎡以上です。
  しかしM様の場合、事業用定期借地の対象である貸地は個人事業税の対象ではないにもかかわらず、この分についてもこれまで個人事業税が課税されていたのでした。M様の貸地は賃料が高額とはいえ契約件数1件のみ、敷地も2,000㎡未満と不動産貸付業としての要件を満たしていないのです。結局M様の元には、過去5年分の個人事業税のうち過払い分300万円以上が還付されることとなったのです。
  このように、一見すると適正な税額かどうかわかりにくい個人事業税についても、実は払い過ぎているケースがあります。
 当事務所では、不動産オーナーの皆様の個人事業税の過払い診断も実施しています。個人事業税の税額に疑問をお持ちの方はお気軽に当事務所にご相談してみてはいかがでしょうか。

私道に面した土地の相続税還付事例!

 不動産会社様ご紹介のA様の事例です。
  A様はお父様の相続が3年前に発生しており、すでに相続税も申告・納税されていました。しかし当時納めた相続税が多すぎないか心配され、当事務所にご相談いただきました。
早速、当時の相続財産を調べると、広大地評価が適用できる土地が複数あるにもかかわらず、いずれも広大地評価を適用していませんでした。
 さらに、行き止まりの私道に面した土地が目に留まりました。この行き止まりの私道には路線価が付されており、当初申告ではこの路線価を適用し土地の評価額を算出されていました。しかし、路線価は本来「不特定多数の通行の用に供する道路」に付されるものです。当事務所で綿密な調査を行った結果、今回の私道はこれに当てはまらないと判断でき、この私道に面した土地も評価額を算定し直すこととなりました。結果、A様は1,600万円もの相続税を納め過ぎていたことが判明したのです。もちろん、還付請求を受けた税務署も相続税の納め過ぎを合理的に認め、A様のもとには請求額全額が還付されることとなりました。

所得税等が300万円還付!

  2年前にご主人が亡くなられたK様のお話です。
  ご主人からの相続で多くの不動産を取得したK様は、その不動産の多くが賃貸されていることから毎年多額の所得税を納められていました。
  相続発生から2年以上経った頃に当事務所をお知りになり、その後当事務所はK様から毎年の所得税申告をお任せいただくこととなりました。ご主人が亡くなられた年とその次の年までの2年分の所得税申告は別の税理士さんが申告されていました。
  当事務所でご主人の相続発生以後2年分の所得税の確定申告書の控えを拝見すると、減価償却費の計上の仕方に誤りを発見しました。
  ただでさえ毎年の所得税額が多いK様が、さらに多くの税金を払いすぎていたのです。もったいない!
  急遽、当事務所で過去2年分の払い過ぎに対して更正の請求をし、所得税以外にも事業税・住民税も合わせて300万円以上がK様の元に還付されることとなりました。
  このように、一見すると毎年の繰り返しのように思える所得税についても、たとえ税理士さんにお任せしていても税金を払いすぎている事例があります。
  塚本会計事務所は、不動産オーナーの皆様の所得税についても、適正な税額であるか否かの見直しを行っています。ぜひお気軽にご相談ください。

相続税1,000万円が還付された!

I様はお知り合いの公認会計士さんからのご紹介です。
お父様が2年前にお亡くなりになり、財産の中に1,000㎡以上の土地が複数あるようだが広大地評価を適用せずに相続税申告をしているようだとのことでした。
現地調査をしてみると、農地の他にも事務所兼倉庫用地として貸している2,500㎡もの土地が目に入りました。
近隣にはマンションや倉庫が立地しており、当初申告の税理士さんが広大地評価を適用しないのも理解できます。しかし周辺の状況を詳しく調査し私たちの経験に照らし合わせた結果、広大地評価を適用すべき土地だと判断し税務署に更正の請求をしました。結果、農地の広大地未適用分も含めて約1,000万円の減額請求が税務署に認められ、I様の元に還付されました。

相続税400万円が還付された!

2年前にお父様の相続が発生し相続税申告をされたK様の事例です。
K様のご自宅は区画整理済の地域にあり、面積は1,000㎡以上で二方に道路が面していました。
相続税申告書の控えを拝見すると、1,000㎡以上の土地ですが広大地評価を適用せずに申告されていました。区画整理済みの二方道路ということを考えると、当初申告の税理士さんが広大地評価の適用を躊躇するのも理解できるものです。
しかし、私たちの経験からその土地の状況は広大地評価を適用できるものと判断し、税務署に更正の請求をしました。結果、税務署に減額請求が認められ、相続税約400万円がK様の元に還付されました。

相続税500万円が還付された!

K様は、不動産会社さんの紹介です。お父様が5年前にお亡くなりになり、その際には他の税理士さんに相続税の申告は依頼したのですが、お母様の相続も心配なので、相続に強い税理士をということで私が紹介されました。その際、お父様の相続税の申告書も見直してほしいとのことでしたので、確認させていただきました。すると、ご自宅周辺が1評価単位で1,600㎡もあり広大地評価の適用ができる土地でした。すでに更正の請求ができる期限は過ぎていましたが、申告期限から5年以内であれば税務署長の職権更正の可能性があるので、残り2ケ月というところで、嘆願書と理由書を提出し、相続税500万円の還付ができました。

相続税1,150万円が還付された!

M様は、ハウスメーカーの営業マンの方からの紹介です。お父様が3年前にお亡くなりになり、その際の相続税の申告を見直して欲しいとのことでした。すると、アパート3棟が建築されている敷地の評価に目がとまりました。特定路線価の申請をしてあり、評価自体は簡単になるのですが、評価額は高くなります。このような場合は敷地延長の考え方で評価すると、ずっと低い評価が可能です。また、自宅について広大地の適用ができる土地でしたが適用していなかったので、嘆願書と理由書を提出し、相続税1,150万円の還付ができました。

相続税2,900万円が還付された!

I様は、地元の不動産会社の社長様からの紹介です。お父上が昨年お亡くなりになり、相続税の申告は済んだのですが、見直しをしてほしいとのことでした。さっそく現地調査をさせていただくと、幹線道路沿いの流通店舗に賃貸しているの2,900㎡の土地がありました。すでに最有効利用が済んでいるので、当初申告の税理士さんが広大地評価の適用を躊躇するのも理解できるものです。かなり困難な事例ですが、自分なりに理論構成をして更正請求書と理由書を提出し、結果、相続税2,900万円が還付されました

相続税105万円が還付された!

I様は、ハウスメーカーの社長様からの紹介です。お母上が昨年お亡くなりになり、相続税の申告は済んだのですが、見直しをしてほしいとのことでした。現地調査をさせていただくと、得意の広大地はありませんでした。ただ、複数の地主で組合を組織し5,000㎡の駐車場として一括賃貸している土地があり気になりました。広大地評価の可能性がないともいえないので、理論構成をして更正請求書と理由書を提出し、結果、相続税105万円が還付されました。この事例は小額ですがこの応用範囲は広いので貴重な事例です。

相続税4,700万円が還付された!

T様は、地元の建設会社の社長様からの紹介です。お父上が昨年お亡くなりになり、相続税の申告は済んだのですが、広大地(2,000㎡以上)の農地があったのに適用がされていないようだとのことでした。現地調査をさせていただくと、三方道路の区画整理済の土地でした。当初申告の税理士さんが広大地評価の適用を躊躇するのも理解できるものです。しかし、以前これと類似の土地について更正の請求が認められた経験がありましたので、更正請求書と理由書を提出し、結果、相続税4,700万円が還付されました。

当事務所は相続関連業務に特化した会計事務所として、個々のケースにベストなご提案をいたします。お悩み・ご要望をお持ちの方は当事務所にご相談ください。

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